Desde janeiro de 2026, morar em imóvel de terceiros sem contrato formal — inclusive com os pais ou outros familiares — poderá trazer implicações junto à Receita Federal. A medida acaba de sair em nova instrução normativa e pretende modernizar a fiscalização, aprimorar declarações de imposto de renda, e aumentar a transparência sobre propriedade e ocupação de imóveis. Mas o que exatamente muda? E como se preparar para evitar surpresas?
O que muda
1. Integração de bases de dados com IA:
A Receita vai cruzar informações de cadastros como o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais e Urbanos (CNIR), Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).
O objetivo é identificar imóveis cujos ocupantes não declaram aluguel ou omitem o gasto em suas declarações de Imposto de Renda.
2. Obrigações legais já existentes:
Conforme o artigo 975 do Regulamento do Imposto de Renda, quem paga aluguel deve declarar esse gasto, mesmo se usar o modelo simplificado da declaração. Já os proprietários devem declarar rendimentos de aluguel.
3. Formalização de contratos de locação:
A falta de contrato formal ou registro de pagamento torna mais fácil para a Receita enquadrar essas situações como omissões. A nova norma deixa claro que isso será fiscalizado.
Quem pode ser impactado
* Adultos que moram com os pais sem contrato ou registro formal de aluguel ou cessão de uso.
* Ocupantes que estão em imóvel de parentes, mesmo sem cobrar aluguel, quando não há documentação formal.
* Proprietários que recebem aluguel (ou cessem uso) de familiares, mas não declaram esse rendimento.
Possíveis consequências
Notificações e autuações: quem for identificado pelas bases de dados integradas poderá ser notificado pela Receita.
Multas e regularizações:omissão de informação no IR pode acarretar penalidades. A formalização de contratos e registro de pagamentos ou cessão de uso ajuda a evitar penalidades.
Aumento na arrecadação municipal/federal: a medida também pode trazer impacto em tributos como IPTU e ITBI, já que valores venais e avaliações de imóveis poderão ficar mais alinhados com o mercado.
Dúvidas e desafios
* Privacidade: muitos se questionam sobre o uso de inteligência artificial e o cruzamento de dados públicos para identificar ocupações informais. Até onde vai a fiscalização?
* Capacidade documental: nem sempre quem mora com os pais tem contrato formal. Em muitos casos, não existe uma “renda de aluguel” nem cessão registrada. Como será a comprovação?
* Impacto social: para pessoas com menos recursos, essa formalização pode impor burocracia ou custos (cartório, registro, etc.), mesmo que não haja capital envolvido.
Como se preparar
* Formalize contratos mesmo que não haja aluguel pago — um contrato de comodato ou cessão pode ajudar.
* Guarde comprovantes de eventuais pagamentos ou gastos que envolvam o imóvel: taxas, contas de serviços, reformas, etc.
* Inclua todas as despesas de aluguel na declaração de IR, caso seja inquilino ou ocupante com custo.
* Caso seja proprietário e alugue para parentes ou terceiros, declare os rendimentos provenientes desse aluguel.
Essa medida da Receita Federal sinaliza uma tendência clara: a fiscalização está se tornando mais tecnológica, integrada e precisa. Saber disso com antecedência dá oportunidades para ajustar a situação fiscal, evitar transtornos e manter tudo em conformidade.